Comprare in usufrutto a Sharm el Sheikh: tra realtà, opportunità e luoghi comuni

Parlare di acquisti immobiliari a Sharm el Sheikh, specialmente in usufrutto, suscita spesso reazioni contrastanti. Non mancano i dubbi, le critiche e le opinioni forti a volte motivate, altre volte meno. Ma la verità è che, per chi è abituato a guardare ai fatti con lucidità, certe opportunità meritano almeno di essere esplorate.

Chi conosce davvero Sharm sa che qui è possibile vivere bene con costi contenuti, e che il mercato immobiliare offre soluzioni molto diverse da quelle italiane. L’usufrutto, in particolare, è uno strumento perfettamente legale che può rappresentare un buon compromesso tra budget e qualità della vita, se si comprende bene come funziona.

In questo articolo voglio condividere considerazioni concrete, numeri alla mano, per aiutare chi è interessato a valutare con consapevolezza e senza pregiudizi. Perché investire all’estero è una scelta importante, certo. Ma può anche essere una delle più intelligenti, se fatta con le giuste informazioni.

Perché acquistare in usufrutto a Sharm el Sheikh può essere un ottimo investimento

Lo so, quando si parla di usufrutto molti storcono il naso. C’è sempre qualcuno pronto a dire che “non stai comprando davvero” o che “non puoi lasciare nulla ai figli”. Ma se guardiamo le cose con lucidità, e con un minimo di conoscenza del mercato egiziano, ci accorgiamo che la realtà è molto diversa. L’usufrutto, a Sharm el Sheikh, può essere una vera opportunità. Non solo perché i prezzi sono ancora incredibilmente accessibili, ma perché offre reali possibilità di utilizzo, affitto, rivendita e, con alcune clausole contrattuali, anche una certa flessibilità in termini di trasferibilità.
Partiamo da un dato semplice: noi oggi vendiamo immobili con usufrutto che partono da 67.000 euro. In Italia, con quella cifra, cosa puoi comprare? Forse un box auto in un paesino in provincia del nulla. Di sicuro non una casa vacanza con due camere e piscina a pochi minuti dalla spiaggia. A Sharm, invece, sì.

Ed è proprio questo il punto: il rapporto qualità prezzo è completamente diverso. Qui puoi acquistare appartamenti nuovi, completamente arredati, in residence con piscina, a due passi dal mare, con sicurezza h24 e spesso con vista spettacolare. E se scegli bene la zona e la tipologia, è anche un investimento destinato a rivalutarsi nel tempo.
Negli ultimi anni Sharm sta vivendo una fase di crescita che non si può ignorare. Il nuovo progetto portuale a Sharks Bay, il costante sviluppo delle infrastrutture e l’interesse internazionale che continua ad aumentare sono tutti segnali chiari. Il turismo è in forte ripresa e gli investimenti stranieri stanno tornando con forza. Chi compra oggi, sta entrando in un mercato che sta cambiando pelle, ma che ancora offre prezzi da “primo ingresso”.

Spesso mi chiedono: ma conviene davvero? La risposta non può essere solo teorica. Per capirlo davvero dobbiamo guardare i numeri. Qualche anno fa, un piccolo studio nella zona di Hadaba costava 15.000 euro. All’epoca il cambio era di 1 euro per 18 sterline egiziane, quindi l’investimento corrispondeva a circa 270.000 EGP. Oggi lo stesso immobile può essere venduto tranquillamente a 35.000 euro. Con il cambio attuale di 1 euro per 56 sterline egiziane, il valore è salito a circa 1.960.000 EGP. Significa che il prezzo in euro è più che raddoppiato, mentre in valuta locale è aumentato di oltre sei volte. Questo è successo in meno di dieci anni.

Ora, immaginiamo che questo studio fosse stato acquistato pagando in valuta egiziana. Con un investimento di 270.000 EGP, oggi ci si ritroverebbe con un bene che vale quasi 2 milioni di EGP. In un Paese con inflazione galoppante, chi ha tenuto il denaro in banca ha perso potere d’acquisto, mentre chi ha investito in immobili ha fatto un balzo in avanti. Ha protetto il suo capitale e lo ha anche moltiplicato.

E se poi lo stesso immobile fosse stato affittato anche solo a 250 euro al mese? In cinque anni sarebbero rientrati 15.000 euro, cioè l’intero importo investito all’inizio. Oggi avresti recuperato tutto, ti ritroveresti con un appartamento che vale più del doppio, e magari staresti già pensando di reinvestire su un secondo immobile.

Tutto questo non è teoria, è la realtà del mercato immobiliare di Sharm el Sheikh. E quando parlo di usufrutto, parlo anche di questo: di un modo intelligente per entrare nel mercato, godere di una casa al mare, magari affittarla quando non ci sei, e proteggerla con un contratto che ti garantisce il diritto reale di usarla e gestirla. Esistono anche clausole per la surroga o il passaggio del diritto al coniuge o al figlio, naturalmente da studiare con attenzione, ma che rendono il tutto ancora più interessante.

Insomma, in un mondo dove 67.000 euro non ti bastano neppure per un bilocale in periferia in Italia, qui ti aprono le porte a una casa vera. Sole tutto l’anno, mare cristallino, costi bassissimi di gestione e la prospettiva concreta di una rivalutazione futura. Noi di DreamHome continuiamo a credere che questo, se fatto con consapevolezza e con i giusti interlocutori, sia un investimento reale. E anche intelligente.

Domande e dubbi che DreamHome vede spesso nei vari gruppi

“Ma è davvero usufrutto? O è solo un modo elegante per dire che affitti una casa?”
No, non è un affitto. In Egitto, e in particolare nel Sinai, esiste un sistema legale che consente agli stranieri di registrare il diritto di usufrutto (o un diritto equivalente) presso il Notary Public egiziano. La legge egiziana, pur diversa dalla nostra, prevede forme di protezione sufficienti per l’uso esclusivo dell’immobile, con la possibilità di rivendere o trasferire il diritto in modo controllato. È vero che non si tratta di proprietà piena, ma non è nemmeno una locazione semplice: è un diritto reale limitato nel tempo, riconosciuto e registrabile localmente.

“Cosa succede se cambia il governo egiziano? O se decidono di cancellare i diritti degli stranieri?”
In oltre vent’anni, nessuna legge ha cancellato i diritti già registrati. Il diritto di usufrutto in Sinai è garantito da una serie di norme stabili nel tempo (tra cui la legge 14/2012) e l’intero sistema immobiliare della zona turistica si regge proprio su questo meccanismo. È nell’interesse dello Stato stesso mantenere affidabile questo tipo di investimento, soprattutto alla luce degli accordi economici con Arabia Saudita e altri paesi partner.

“Sì, ma che garanzie ho che qualcuno non mi porti via casa da un giorno all’altro?”
Quando il diritto viene registrato correttamente, e tutti i passaggi sono gestiti da un notaio egiziano, la posizione è solida. Chi acquista deve però affidarsi a professionisti locali competenti, evitare scorciatoie e pretendere trasparenza nei contratti. Questo è il punto chiave. Non ci sono garanzie assolute in nessun Paese del mondo, ma qui il rischio è molto più basso di quanto si pensi.

Nota importante sulla figura del “notaio” in Egitto
In Egitto non esiste il notaio come figura professionale autonoma come in Italia. Tuttavia, esiste un ufficio pubblico chiamato Shahr El Aakari (Notary Public), che ha il compito di registrare e autenticare atti giuridici e contratti, come i taukil o gli atti di usufrutto. È a questo ente statale che ci si riferisce quando si parla, in modo informale, di “notaio” in contesti locali.

“Non stai considerando il cambio valuta. Se l’EGP crolla, io perdo tutto.”
Il cambio è un fattore da tenere in conto, certo. Ma in questo tipo di investimento non si punta a guadagnare sulla moneta locale, bensì a comprare un bene reale (una casa sul mare) a un prezzo estremamente basso rispetto agli standard europei. La rivalutazione dell’immobile può avvenire anche in euro, come già successo: chi ha acquistato a 15.000 euro oggi rivende a 35.000 in valuta forte, e incassa da turisti europei in euro o dollari.

“Non puoi paragonare Sharm a un paese italiano. Sono due mondi diversi.”
È vero, ma è proprio questo il punto: Sharm è un altro mondo. I costi sono diversi, la fiscalità è diversa, e il mercato si muove con logiche nuove. È come dire che investire a Bali, a Dubai o in Albania è assurdo solo perché non è Milano. Il paragone serve a far capire quanto sia fuori scala il rapporto qualità/prezzo.

“E i costi nascosti? Spese condominiali, tasse, manutenzione?”
Le spese annuali di mantenimento sono molto basse rispetto agli standard europei. In media, si va dai 300 ai 900 euro all’anno per i servizi condominiali, la vigilanza, la piscina o la manutenzione delle aree comuni.

“È una vera forma d’investimento?”
Dipende cosa cerchi. Se pensi ai mercati finanziari, forse no. Ma se cerchi un bene concreto, una rendita reale da affitto o una casa da goderti per anni con la possibilità di rivendere in euro, allora sì: è un investimento immobiliare. E in questo momento storico, in questa zona, può essere un’opportunità irripetibile.